ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เหมือนเสือนอนกิน (ไม่มีในโลกหรอกครับ)

วันที่โพสต์: 10/07/2016

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เหมือนเสือนอนกิน (ไม่มีในโลกหรอกครับ)

ผมถือว่าเป็น Trend ของปี พ.ศ. นี้เลยนะครับในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า สำหรับผมแล้วนั้นถือเป็นการลงทุนระยะยาวที่มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำถ้าเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นๆ อย่างไรก็ตามทุกอย่างมีความเสี่ยง ไม่ใช่แค่มีเงินหรือสามารถกู้แบงค์ได้ก็จบ ความจริงแล้วมีหลายปัจจัยมากที่จะทำให้การลงทุนครั้งนี้ประสบความสำเร็จได้ ดังนั้นผมขอสรุปประหัวข้อจากประสบการณ์โดยตรงซึ่งเป็น Way ของผมเองนะครับประมาณว่าเล่นเองเจ็บเอง อาจจะไม่เหมือนหนังสือ Best Seller (เพราะไม่เคยมีใครจ้างให้เขียน) แต่อย่างน้อยผมว่าถ้าทำตามผมโอกาสเจ็บตัวน่าจะโยนหินถามทางนะค๊าบบ ปล. เชื่อไหมครับผมไม่เคยอ่านหนังสือประเภทนั้นเลยอะครับ ชอบสังเคราะห์ขึ้นมาเองมากกว่า ผมขอเริ่มหัวข้อแรกคือ……..

Location

เลือกผิดยิ่งกว่าติดดอยอีกครับ ติดดอยเจ้าเข้ายังมีโอกาสลง แต่ซื้อลงทุนผิด Location นี้ไม่ได้เกิดเลยครับ มีเข้ามาถามกันเยอะว่า Location แต่ละที่เป็นอย่างไร ที่ผมชอบจริงๆก็คงเป็นเส้นสุขุมวิทจากอโศกจนไปถึงอ่อนนุชครับ ถัาได้เป็นโครงการ High rise ติดถนนใหญ่หรือซอยใหญ่ๆเช่นทองหล่อ หรือสุขุมวิท 24ผมว่าเช่าได้ไม่ยาก ส่วนสาทรผมว่าก็เป็นอีก Location ที่ผมว่าพอไปได้ครับ ส่วนทำเลอื่นๆไปทำการบ้านมาดีๆครับ เพราะไม่ใช่ทุก Location จะเช่าได้หรือเช่าง่ายนะครับ ยิ่งบาง Location มีคอนโดใหม่เปิดตัวพร้อมๆกัน และเสร็จพร้อมๆกันถ้าไม่ใช่ Location ที่ Prime จริงๆแล้วผมบอกเลยว่าเหนื่อยครับ

Brand

เลือก Brand ผิดคิดจนตัวตายอีกเช่นกัน Brand ของคอนโดเป็นตัวแบ่ง Segment ของคอนโดและยังเป็นตัวสะท้อนสิ่งที่อยู่ภายในโครงการ ผมขอยกตัวอย่างโดยการให้เปรียบเทียบระหว่าง Aspire กับ The Base ภาพที่ขึ้นมาในใจของแต่ละคนคืออะไร(2 โครงการนี้ Segment เดียวกันด้วย) ถ้า 2 โครงการนี้สร้างติดกันถามผู้อ่านว่าเราจะเช่าโครงการไหน…งง งง งงอะดิ…หลายๆคนอาจจะยังเป็นน้องใหม่อยู่ เอาแบบนี้ละกันผมแปะ Link ตัวอย่างโครงการของ Aspire กับ the Base เพื่อให้เปรียบเทียบงานส่วนกลางละกันครับว่า 2 โครงการนี้ถ้าอยู่ติดกันเราจะเช่าโครงการไหน

Aspire พระราม 9
The Base Park West

นอกจากนี้เลือก Brand ผิดนอกจากเช่าไม่ได้แล้วยังขายไม่ออกด้วยครับ อย่างตระกูล Chateau เห็นประกาศขายเท่าทุน ขาดทุน กันเต็ม Internet มีใครซื้อป่ะ

Developer

บาง Developer แค่คิดซื้อก็ผิดแล้ว ผมเชื่อว่าหลายๆคนคิดว่าซื้อโครงการเพื่อปล่อยเช่าเกี่ยวอะไรกับ Developer เกี่ยวยิ่งกว่าเกี่ยวอีกครับ ลองสังเกตุดูดีๆครับ บางตึกสร้างปุ๊ปก็เก่าปั๊ปใช้ของเกรดห่วยๆในโครงการ บางตึกอายุตึก 2-3 ปี แต่ดูภายนอกอย่างกับตึกอายุ 10 ปี ใช้สีเกรดคุณภาพต่ำ ร้าวทั้งตึก ส่วนกลางทรุดโทรมไม่ดูแลประมาณว่าขายแล้วขายเลยไม่มาดูดำดูดี สภาพแบบนี้ให้เราอยู่ยังไม่อยู่เลย คนมาดูห้องเราเพื่อจะเช่า เห็นทางเข้าตึกก็เดินกลับแล้วครับ

Price

ราคาสำคัญมากในการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนไม่ว่าในแบบไหนก็ตาม ถ้าเราได้ต้นทุนที่ต่ำ เรามีความเป็นไปได้ที่จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่า สำหรับการซื้อห้องเพื่อปล่อยเช่านั้น สำหรับผมแล้วจะเลือกห้องที่ออกแนวๆกลางๆไม่ดีไม่แย่มากเน้นราคาเป็นหลัก หรือถ้าในบริเวณนั้นมีหลายโครงการ ผมจะเลือกโครงการที่สวนกลางเว้อๆ (เชื่อผมคนเช่าชอบครับ ใช้ไม่ใช้ไม่รู้แต่มันเป็นความประทับใจเมื่อเดินเข้ามา) แต่อยู่ในเงื่อนไขที่ว่าราคาห้องไม่ได้สูงกว่าโครงการข้างเคียงใน Location เดียวกันมากนะครับ ถ้าพอกันเอาสวนกลางสวยไว้ก่อนครับ

หลังจากเราได้โครงการที่เราถูกใจแล้ว กล่าวคือ Location ดี Brand น่าเชื่อถือ Developer ไว้ใจได้ และราคาสมเหตุสมผลแล้ว สรุปง่ายๆคือเราได้ห้องแล้ว หลังจากนั้นสิ่งที่เราต้องทำคือ……..

Interior

ขอบอกเลยว่ามันหมดยุคสมัยไปแล้วที่ซื้อห้องมา โยนเตียง โยนหมอน โยนฟูก ตั้งโซฟา 1 ตัว จบ….เพราะถ้าทำแบบนี้อีก 1 ปีก็ยังคงหาคนเช่าไม่ได้ เดี๋ยวนี้การแข่งขันนั้นสูงม๊ากกก แต่ละห้องนี้แต่งแบบเทพเจ้าจุติกันไปเลย พวกเราต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่าเวลาคนหาห้องเช่านั้น เค้าไม่ได้ดูแค่ห้องเดียว เค้าดูทีเดียวเกือบจะทั้งตึกดังนั้นเราต้องคิดว่าจะทำอย่างไรให้เค้าหยุดที่ห้องเราไม่ไปต่อ สำหรับผมแล้วสมัยนี้ต้องมาแบบจัดเต็ม รูป กลิ่น เสียง สัมผัส ต้องมาหมดครับถ้าทำได้

หลังจากห้องเราแต่งเสร็จเรียบร้อยแล้ว ความสวยประมาณว่า Magazine มาขอถ่ายรูปห้องไปลงหนังสือกันเลยถือเดียว ซื้อห้องมา 1.5 ล้าน แต่งไป 7 แสนประมาณนี้ ขั้นตอนต่อไปคือการหาผู้เช่า

Agency

ในการหาผู้เช่านั้นนอกจากเราจะหาเองโดยการโพสต์ลงเนตหรือปิดตามบอร์ดประชาสัมพันธ์โครงการแล้ว ในหลายๆครั้ง Agnecy ก็เป็นตัวช่วยที่ดีนะครับ โดย Agency หลักๆจะมี 2 แบบคือ เป็นรูปแบบบริษัท เช่น Plus Property, The Agent, Bangkok City Smart…etc. กับ แบบที่ 2 คือพวก Agent อิสระ พวกนี้ล่องลอยครับ ที่ดีก็มีที่ห่วยก็เยอะครับ Agent ดีช่วยอะไรบ้าง? Agent ดี นั้นเวลามีปัญหาอะไร ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า น้ำไม่ไหล ไฟดับ Agent ที่ดีจะช่วยประสานงานแก้ไขปัญหาให้เบื้องต้น แต่ถ้าเจอแย่ๆหลังจากได้ค่าคอม 1 เดือนไปแล้ว เค้าก็จะกราบงามๆสวัสดีหายเข้ากลีบเมฆไปเลย ทิ้งให้เราตีกับผู้เช่าเอง

เอาละครับหลังจากเราแต่งห้องดูดีมีชาติตระกูล จนมีคนมาเช่าห้องเราแล้ว สิ่งที่จะตามมาคือการทำสัญญา

Contract

สัญญาที่ผมทำส่วนใหญ่นั้นผมจะเขียนโหดมาก เพราะเนื้อความในสัญญาส่วนใหญ่ของผมมีแต่ ปรับ ปรับ ปรับ และปรับ แม้ในหลายๆ Case นั้น Agency หาลูกค้าให้เราแต่ก็อย่าไว้ใจกับสัญญาเช่าที่เอเจนต์เขียนมาให้ เพราะเค้าจะเขียนกลางๆ เราควรอ่านและ Revise ใหม่ในแบบของเรา เพิ่มความโหดในสัญญาเข้าไป ที่ผมทำแบบนี้เพราะอยากให้ผู้เช่าระวังในการเช่าทรัพย์ ยิ่งสมัยนี้แต่งห้องกันแบบว่า Developer ยังอาย ถ้าไม่ทำสัญญาให้โหดไว้หน่อยพวกเราจะลำบาก นอกจากนี้ในการทำสัญญาเช่านั้นควรจะทำสัญญาเช่าเป็นระหว่างบุคคลกับบุคคลนะครับ อย่าทำบุคคลกับบริษัท ไม่เช่นนั้นสารพัดภาษีจะมาเคาะประตูบ้านครับหุๆๆๆ

Tenant

การได้ผู้เช่าดีเป็นลาภอันประเสริฐครับ แต่ใช้ว่าโชคจะอยู่ข้างเราเสมอ เพราะหลายๆครั้งนั้นผู้เช่าตัวดีก็สร้างปัญหาให้เจ้าของห้องไม่น้อย แม้แต่ตัวผมเองยังโดนเลยครับ ปัญหาที่ Landlord พบกันบ่อยๆคือ

  • จ่ายค่าเช่าช้ากำหนดวันที่ 1 แต่ลากยาวสิ้นเดือน
  • ไม่จ่ายค่าเช่า ไม่หนี ไม่ไป ไม่ย้ายออก นั่งร้องไห้ถ้าไปทวง Drama Queen ม๊าก
  • หนีออกจากห้องก่อนหมดสัญญา พวกนี้แสบ เพราะส่วนใหญ่สภาพห้องมักยับเยิน
  • ทำลายข้าวของไม่รักษา
  • ไม่ปฎิบัติตามกฎอาคารชุด เช่นส่งเสียงดัง มี Party ทุกสัปดาห์
  • บอกว่าพัก 1 คน แต่พอเรากลับข้นคนมาพักครึ่งโหล
  • เอาห้องเราไปเช่าต่อ Airbnb
  • ทำปลาเผาในห้อง(อันนี้เรื่องจริงตึกผมเอง รถดับเพลิงมาเลย)
  • ดังนั้นประเภทคนเช่าแบบไหนที่น่าสนใจ

Foreign

ผมชอบนะครับ โอกาสเบี้ยวไม่จ่ายนั้นผมว่าน้อยกว่าคนไทยชาติที่ผมชอบมากที่สุดคงหนีไม่พ้นคนญี่ปุ่นครับ พวก Expat ที่มาจากยุโรปผมก็ชอบนะครับ แต่ต้องตรวจสอบว่ามีงานทำเป็นหลักเป็นแหล่งไหม พวก Sugar Daddy ฝรั่งแก่เมียเด็ก ผมไม่ค่อย Ok เท่าไหร่ครับวันหนึ่งตีกันขึ้นมานอกจากไม่ได้ค่าเช่าแล้วยังทำลายข้าวของด้วย สำหรับชาติต้องห้ามของผมนั้นจะมีประมาณนี้ครับ

  • จีน
  • เกาหลี
  • อินเดีย
  • อาหรับ
  • พวกคนดำผมก็ไม่เอานะครับ ไม่ใช่เรื่องสีผิวนะครับแต่ผมไม่มั่นใจในการอาชีพการงานที่ทำในเมืองไทย

คือผมไม่ได้เหมารวมว่า List ที่อยู่ในนี้ทุกคนจะเป็นคนไม่ดีนะครับ แต่ผมมองว่าโอกาสที่จะสร้างปัญหานั้นมีมากกว่าคนชาติอื่นครับ ถ้าเป็นผมนั้นผมขอไม่เสี่ยงดีกว่า

กลุ่มลูกค้าผู้เช่าอีกประเภทที่ผมชอบมาก(แต่บางคนอาจไม่ชอบ) นั้นคือเด็กมหาลัยครับ ที่ผมชอบคือ ถ้าผมโชคดีได้น้องๆเข้าตอนปี 1 ผมอาจโชคดีได้ยิงยาว 4 ปี เลยก็เป็นได้ครับ(แต่ถ้าน่ารักถูกใจผมลดให้ 50%หึๆๆๆEvil laugh) อย่างไรก็ตามบางคนอาจกลัวว่าห้องจะพัง ผมว่าพังแน่ครับเพราะพวกนี้ชอบข้นเพื่อนมา Party ครับ แต่ถ้าได้สัญญา 3-4 ปีแล้วก็ให้มันพังไปเถอะครับ อย่างมากแค่หักเงินประกัน แล้วเอาเงินเราเองสมทบอีกหน่อย ถ้าเทียบกับระยะเงินที่ได้มา 3-4 ปี โดยที่เราไม่รอลูกค้าใหม่เลยผมว่าคุ้มครับ

หลังจากเราได้คนเช่าที่เราคัดสรรค์อย่างดีและคิดว่าไม่น่าจะไม่สร้างปัญหาให้เรามากแล้ว ในหลายๆครั้งปัญหาหลายๆอย่างที่เกิดขึ้นกับห้องเรานั้นหลายๆครั้งก็เหนือการคาดหมายของเจ้าของห้องครับ เพราะบางปัญหาเป็นปัญหาที่เกิดจากตัวห้องเอง

Rental Period

ตามที่เกริ่นไว้ละครับ ปัญหาหลายอย่างมาจากตัวห้องเอง เวลาห้องมีปัญหาอะไรเกิดขึ้นปุ๊ป ผู้เช่าก็จะต่อสายตรงถึงเราในทันทีครับ น้ำไม่ไหล ไฟดับ น้ำรั่ว ผนังร้าว Key card หาย ผู้เช่าจะมาสวัสดีเราทันที แต่ในหลายๆครั้งนั้นเราก็ไปสวัสดีผู้เช่านะครับ เช่น ไม่จ่ายค่าเช่า จ่ายไม่ตรงเวลา เราก็จะไปสวัสดีเค้าครับ เรื่องจ่ายค่าเช่าไม่ตรงเวลานั้นถือเป็น Case Classic เจอกันบ่อยครับ ห้องหลักพันหรือหลักหมื่นก็หนีปัญหานี้ไม่พ้นครับ ลูกค้ามาสวัสดีเราแล้ว บางครั้งเราไปสวัสดีลูกค้า แต่บางครั้งนิติก็มาสวัสดีเรานะครับ เช่น ผู้เช่าทำผิดข้อบังคับอาคารชุด สิ่งที่พบเห็นบ่อยๆเวลาที่นิติจะมาสวัสดีเรา เช่น ส่งเสียงดัง ใช้ทรัพย์สินสวนกลางในทางที่ผิด หรือสร้างความรำคาญต่างๆให้ห้องใกล้เคียง เห็นไหมครับ ผู้เช่าอยู่แล้วยังสร้างปัญหาให้เจ้าของห้องเลยครับ

กาลเวลาผ่านไปเร็วมากครับ ในที่สุดก็มาถึงวันที่คนเช่าอยู่จนครับสัญญา ในวันนี้สงครามก็เริ่มต้นอีกครั้งครับ สงครามนั้นคือการหักเงินประกันครับ มีหลายๆเคสนั้นที่ผู้เช่าฝากรอยแผลให้ห้องของเราอย่างใหญ่หลวง ซึ่งผมก็เคยเจอมาแล้วเหมือนกัน เรื่องมีอยูว่ามีเด็กนักเรียนกับคุณแม่มาขอเช่าห้องน้องเป็นลูกครึ่งญี่ปุ่น เรานึกว่าโชคดีอีกแล้วได้ญี่ปุ่น ปรากฎว่าคนเช่าอยู่แค่ 2 เดือน แล้วน้องลูกครึ่งโทรมาบอกว่าจะย้ายออกแล้ว Shock ที่ 1 อยู่แค่ 2 เดือน แต่จ่ายค่าเอเจนต์ไป 1 ปี Shock ที่ 2 คือความพินาศของห้อง ซึ่งแผลที่ฝากไว้ในห้องผมนั้นคือ ทำโซฟาผมหัก เตาไฟฟ้า และฮูดดูดอากาศพัง ตู้ห้องน้ำบวม ที่น่ากลัวคือ She เปิด Farm แมลงสาปไว้ในห้อง ผมเข้าไปนี้ผงะ!!!เลยครับ ไม่ต่ำกว่า 40 ตัว วิ่งเล่นจัด Party กันสนุกสนาน ครั้งนั้นเงินค่าเช่า เงินประกันยังไม่พอค่าซ่อมห้องเลยครับ Shock ที่ 3 She ปฎิเสธความรับผิดชอบ งานนี้แทบจะแจ้งความกันเลย เพราะ She ไม่ยอมชดใช้เพิ่มเติมทั้งที่ในสัญญาก็ระบุไว้ ถ้าเกิดความเสียหายมากกว่าเงินประกัน ผู้เช่าต้องชำระเพิ่มเติมครับ นอกจากนี้ยังมีในหลายๆเคสที่ความเสียหายเกิดขึ้นจริงแต่ผู้เช่าจะไม่ยอมให้หักก็มีครับ ถ้าเจอ Case แบบนี้แล้ว Landlord ต้อง Strong อย่ายอมแพ้ ผมเคยเห็นทะเลาะกันคอนโดแทบระเบิดก็มีมาแล้วครับ

เห็นมะครับว่าไม่ง่ายเลยครับใครว่าซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้นเป็นเสือนอนกินไม่จริงเลย เพราะความจริงแล้ว มันมีอะไรให้น่าปวดหัวอย่างมากมายตั้งแต่วินาทีแรกที่ตัดสินใจลงทุนในรูปแบบนี้ ปัญหาเริ่มต้นตั้งแต่คิดจะซื้อ จนถึงวินาทีสุดท้ายที่ผู้เช่าย้ายออก นอกจากนี้ผมยังไม่ได้พูดลอยต่อของเวลาในการรอคนเช่าด้วยนะครับ บางห้องรอกันครึ่งปีก็มีมาแล้ว ช่วงรอลูกค้านั้นถือว่าเป็นเสืออดยากครับ ยังไม่ได้นอนกินก็อดยากแล้วครับ ใครที่คิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าก็เตรียมใจพบสิ่งเหล่านี้ได้นะครับ ความจริงแล้วตัวนี้เป็น Mini Version ครับ เพราะถ้าเขียนแบบเต็มๆรับรองว่ายาวกว่านี้มากมาย ถ้าวันหลังว่างๆผมจะมาลง Detail ในแต่ละหัวข้อว่ามันมีรายละเอียดปลีกย่อยอะไรอีกมากมาย วันนี้พอแค่นี้ก่อนดีกว่า เห็นมะใครบอกว่าซื้อคอนโดปล่อยเช่าเป็นเสือนอนกินผมว่าไม่จริงอะ เชื่อผม ไม่มีอะไรในโลกที่ได้มาง่ายๆครับ สวัสดีครับ……

แสดงความคิดเห็น