การซื้อคอนโดเพื่อลงทุน กับหลายๆสิ่งที่อยากบอก

วันที่โพสต์: 24/04/2018

การซื้อคอนโดเพื่อลงทุน กับความจริงที่หลายๆคนยังไม่รู้

ผมเชื่อว่าเกือบทุกคนที่คลิกเข้ามาอ่านบทความนี้ ต้องเป็นคนที่เคยซื้อคอนโดมาแล้วหรือไม่ก็สนใจที่อยากจะลงทุนในคอนโดในอนาคต แต่ผมเชื่อว่ามีไม่ถึง 50% หรอกครับที่จะประสบความสำเร็จในการลงทุน ผมไม่ขอนับพวกที่มีเงินถุงเงินถังอยู่แล้วนะครับ เพราะพวกนี้แม้ว่าจะขายไม่ออกก็สามารถโอนได้ หรือขาดทุนสัก 3-4 โครงการก็ไม่เป็นไร แต่สำหรับเราๆแล้วผมเชื่อว่าบางคนมีโอกาสแค่ครั้งเดียวซึ่งถ้าพลาดแล้วคงต้องออกจากวงการไปเลย เนื่องจากจะมีสักกี่คนที่มีเงินมากมายมาให้เสียกันบ่อยๆวันนี้ว่างๆช่วงสงกรานต์เลยอยากเขียนอะไรมันนิดๆ Dark หน่อยๆ มาให้อ่านกัน เรามาดูกันครับว่าปัญหาส่วนใหญ่ในการซื้อคอนโดแล้วขายไม่ได้มีสาเหตุมาจากอะไร

1.เชื่อในตัวของ Influencer หรือ Blogger 

เพราะความเชื่อในตัวบุคคลเลยซื้อตาม หลายๆคนคงเห็น Influencer รวยจากการลงทุนมาก่อนดังนั้นเวลาเห็นเค้าซื้อโครงการไหนหลายๆคนคิดว่า โครงการนั้นต้องดีแน่ๆ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วหลายๆโครงการนั้นก็ดีจริงๆครับแต่…ในหลายๆโครงนั้นก็หม่นๆอยูนะครับ ดังนั้นคำถามคือทำไมเค้าเหล่านั้นถึงซื้อ?

  • บุคคลเหล่านั้นได้ราคาไหนมา? อาจจะได้  Deal พิเศษที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมากมาย
  • ห้องพิเศษที่คนธรรมดาซื้อไม่ได้แน่ๆ เช่นตำแหน่งที่ Rare จริงๆ 1 ชั้นมีแค่ห้องเดียว
  • พูดว่าจะซื้อแต่สุดท้ายไม่ซื้อก็เป็นการสับขาหลอกที่คนอย่างเราๆไม่อาจรู้ได้

ดังนั้นซื้อโครงการเดียวกันแต่ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จเหมือนกันนะครับ และผมเชื่อว่าคนเหล่านั้นไม่บอกคุณทั้งหมดหรอกเวลาเค้าชวนซื้อ ผมยังไม่บอกหมดเลย 55 แฮ่….เอ้า!!! ก็ต้องทำการบ้านด้วยซิครับ มาลอกหมดได้ไงอะ…คงจะเห็นภาพกันชัดขึ้นบ้างแล้วนะครับว่าการซื้อโครงการตาม Influencer  ทำไมจึงขายไม่ออกสักที…อย่างไรก็ตามไม่ได้เป็นแบบนี้ทุกโครงการนะครับ เพราะโครงการที่ดีที่เหล่า Influencer และ Blogger พูดถึงดีๆก็มีเยอะนะค๊าบ

2. เชื่อโฆษณาชวนซื้อจากโครงการ

ก็เค้าจะขายของอ่ะครับ ดังนั้นโครงการจะใช้Media ทุกอย่างที่มีเพื่อทำให้ทุกคนเห็นว่าโครงการนั้นดีอย่างนั้นดีอย่างนี้ซึ่งในหลายๆครั้งถึงกับ สร้างเรื่อง สร้าง Story หรือปล่อยข่าวลือในแง่บวก เพื่อส่งเสริมให้โครงการนั้นน่าซื้อยิ่งขึ้นกันเลย ดังนั้นควรเสพข่าวอย่างมีสติด้วยนะค๊าบ เพราะบางเรื่องก็เป็นเรื่องจริงหรือกำลังจะเกิด แต่ในหลายๆครั้งก็ไม่มีความจริงเลยก็มีครับ

3. อ่านบทความรีวิวตาม Internet

คล้ายๆกับข้อแรกครับ แต่จะมีความลึกซึ้งและน่ากลัวมากกว่า หลายๆคนอาจจะไม่ทราบว่าเดี๋ยวนี้ Developer เปิดเว็บรีวิวเพื่อมารีวิวโครงการตัวเองแล้วนะครับ รวมทั้ง Blogger หรือ Influencer หลายๆคนก็มี Agent อยู่เบื้องหลังเป็นของตัวเอง เขียนเอง ชงเอง ขายเองสนุกจังเลยว่ะหะห้า… นั้นคือความจริงที่ 1

ความจริงที่ ก็คือเชื่อไหมครับที่มีการเขียนรีวิวกันมากมายหลายเว็บไซด์นั้น มีไม่ถึงครึ่งที่คนเขียนเคยซื้อคอนโดมาก่อน แล้วเค้าเอาอะไรมาเขียนหรือมาแนะนำละ?จาก Factsheet ที่โครงการให้ไงครับ ทุกโพสต์ ทุกรีวิวต้องผ่านการกลั่นกรองจาก Developer ก่อน ถ้าไม่ผ่านก็ไม่ให้ลง นั่นละครับหึๆดังนั้นข้อมูลเกือบทุกอย่างนั้นจะโดนใบสั่งมาแล้ว ยิ่งถ้า Blogger หรือ Influencer ไม่มีประสบการณ์จริงๆแล้วล่ะก็บอกได้เลยว่า Game overครับ  เพราะมันคือ Script เดียวกันกับเซลที่ขายคอนโดในโครงการหรือ Fact sheet ที่เค้าให้เรามาตอนเยี่ยมชมโครงการนั่นล่ะครับ แต่…กรณีนี้ไม่ใช่กับเต้นะค๊าบ…เพราะเต้ Clear cut ก่อนเขียนแล้วว่าเจ้าของโครงการกับคนติดตามได้อ่านพร้อมกันครับโฮ๊ะๆ

4. ซื้อตามเพื่อนๆใน FB

เยอะครับในยุค Social Media เพราะเป็นช่องทางที่ใช้ในการสื่อสารที่ง่ายที่สุด…สำหรับการซื้อตามกระแสจะเกิดจาก การเห็นคนนั้นโพสต์ว่าโครงการนั้นดีอย่างนั้นดีอย่างนี้เลื่อนFeed ในFB ลงมาก็มีแต่คนพูดถึงโครงการนี้ มือใหม่กลัวตกรถต้องมีบ้างรีบตามซื้อตามเก็บ…หารู้ไม่ว่าอาจโดนสับขาหลอกทีหลังก็เป็นได้เพราะคนที่โพสต์ก็พวกDeveloper ที่สร้างกระแส หรือAgent และ เซลที่ได้รับ Stockมาขาย หรือพวกวงในที่มีของในราคาถูกต้องร่วมโหมกระแสเพื่อเตรียมปล่อยของ หลังจากเรารับไม้ต่อจากพวกเขาเหล่านี้ถ้าเจอโครงการดีก็โชคดีไป ถ้าเจอโครงการเน่าๆ บอกเลยว่าชีช้ำครับ

5. ซื้อเพราะเซลบอก(ห้องสุดท้ายแล้วนะค๊า)

เป็นอีกหนึ่งทริคที่นิยมใช้กัน ห้องสุดท้ายจริงๆนะเซลกล่าวไว้…แต่ในความเป็นจริงคือห้องสุดท้ายในชั้นที่เปิด…แต่อีก20 ชั้นเซลเงียบกริบ…เดี๋ยวบอกเหลือเยอะแล้วขายไม่ออก สำหรับคนซื้อมาดีใจเย้ๆ ได้ Rare item ปล. เป็น Rare item ของวันนั้นนะคร๊าบ

6.ซื้อคอนโดตาม Event แหล่งรวมคอนโดค้าง Stock

ส่วนใหญ่โครงการที่ออกงานพวกนี้ เป็นโครงการที่ขายไม่ออกครับ ถ้าซื้ออยู่เองก็ Be my guest แต่ถ้าลงทุนนี้คงเกิดยาก เพราะขนาด Developerยังขายไม่ออกจนต้องมาซื้อบูทออก Event แล้วถ้าเราซื้อไปเพื่อขายต่อละ…บอกคำเดียวว่าตายครับ อ้อ!แบบไม่ต้องมีดินกลบหน้าครับ อย่างไรก็ตามอาจจะไม่ใช่ทุกโครงการนะครับ แต่ผมว่าส่วนใหญ่เลยละครับหุๆ

7. ซื้อเพราะ Sold out

ในหลายๆครั้งที่ใครหลายๆคนคิดว่าโครงการ Sold out เป็นโครงการที่ดี แต่ความเป็นจริงในบางครั้งคำว่าดีนั้นคือการตลาดดี มีงบเยอะ ทุ่มหนัก ทำให้โครงการ Sold out แต่ด้วยกระแสที่ยังแรงจึงทำให้หลายๆคนเข้าไปซื้อรีเซลเพราะคิดว่าน่าจะขายต่อได้ ซึ่งบางโครงการนั้นก็ได้จริงๆ แต่บางโครงการนั้นเหมือนขุดหลุมฝั่งตัวเอง เพราะพอกระแสหมด ขายเท่าทุน หรือขาดทุนคนยังไม่เอาเลยนะจ๊ะ มองไปในตลาดซิ…อย่าให้พูดชื่อโครงการเลยเนอะ…

8. ซื้อเมื่อโค้ชพูด

ในข้อสุดท้ายนี้เป็นอะไรที่ผมเกลียดที่สุดเลยครับ คิดง่ายๆโครงการดีจริง เค้าจะให้โค้ชพามาซื้อเหรอครับ? โครงการจะเสียค่าคอมให้โค้ชทำไม? บางคนตกใจโค้ชได้เงินด้วยเหรอ? ได้ซิครับ โดยต่อที่ 1 ได้จากการเปิด Course ให้พวกคุณ ต่อที่ 2 ได้จากที่พวกคุณซื้อคอนโดที่เค้าแนะนำหลายๆคนคิดว่าโค้ชใจดีพามาซื้อโครงการก่อน เค้าไม่ใจดีหรอกครับ ญาติเค้าหรือก็ไม่ใช่…ดังนั้นตื่นๆครับ

9. และเมื่อโค้ชร่วมมือกับเซล

ขั้นตอนแรกโค้ชจะเกาะกระแสโครงการขายดี ตามมาด้วยหลอกล่อคนที่ผ่านไปผ่านมา ห้องนี้โค้ชเอาให้แต่ขอบวกเพิ่ม xx,xxx-xxx,xxx นะ แบบว่าห้องหายากมากเลย ด้วยความเป็นเม่าน้อยจึงตื่นเต้นจะได้ห้องที่เป็น Rare Item หลังจากนั้นโค้ชก็จะ Deal กับเซล เพื่อนำห้องมาขายแต่ความ Peak ก็คือห้องที่ได้มาเป็นห้องที่หาซื้อได้จากโครงการทั่วไป ไร้ซึ่งความพิเศษแต่อย่างไร กว่าเม่าน้อยจะรู้ตัวเนื่องจากรีเซลยังไงก็ไม่ได้สักที โค้ชกับเซลก็อิ่มหมีพีมันไปแล้ว

อย่างไรก็ตามที่พูดมาทั้งหมดนี้ บางโครงการอาจจะเข้าข่ายทั้ง 9 ข้อก็ได้ครับ แต่ไม่ได้แปลว่าโครงการเหล่านั้นไม่ดีนะครับ ใน 1 ปี มีโครงการเปิดใหม่เป็นร้อยๆโครงการ ดังนั้นทุก Developer ต้องการพื้นที่สื่อเพื่อโปรโมทโครงการตัวเองเพื่อให้ขายได้ ดังนั้นในการซื้อแต่ละครั้งควรจะมีหลักพิจารณาโดยเฉพาะระยะสั้น(ขายก่อนโอน) โดยสิ่งที่ควรพิจารณาในความคิดของผม มี 7  ข้อกว้างๆดังนี้ครับ

1.อย่าซื้อตามกระแสโดยเฉพาะ Social media นี้ตัวดีเลยครับ (เอ๊ะผมด่าตัวผมเองอยู่หรือเปล่า)

2.หลายๆคนคงเคยได้ยินมาว่า Location is everything แต่ผมไม่ให้น้ำหนักเลย เพราะผมเห็น Location ดีมากแต่ตอนขายก็ขายกันไม่ออก ดังนั้น Factor ที่สำคัญกว่า Location ก็คือ Price หรือ ราคาครับ

3.ซื้อโครงการที่เป็น บริษัท มหาชน เพราะความเป็นมหาชน จะทำให้เราขายรีเซลง่ายกว่าโครงการของบริษัท  No name ครับ อย่างไรก็ตามควรจะเป็นบริษัท มหาชนที่มีชื่อเสียงดีด้วยนะค๊าบ เน่าๆอย่าได้เสี่ยงครับ

4.เลือกซื้อโครงการที่บริษัทแม่มีบริษัทลูกเป็นบริษัทAgent เช่น Sansiri มี Plus Ananda มี The Agent หรือ AP ที่มี Bangkok City Smart เป็นบริษัทลูก บริษัทเหล่านี้สร้างทีมรีเซลเพื่อมาช่วยขายโครงการของบริษัทแม่เป็นหลักอยู่แล้วครับ ดังนั้นโอกาสในการขายรีเซลได้ย่อมมีโอกาสมากกว่าโครงการที่ไม่ได้มีบริษัทลูกเป็นบริษัทเอเจนต์

5.ถ้าจะซื้อโครงการที่ No name จริงๆ ควรเช็ค Background ของบริษัทมาก่อนด้วยนะครับว่าโครงการก่อนหน้านี้เป็นอย่างไร ได้สร้างไหม ที่สำคัญราคาที่เปิดมาควรจะต้องถูกกว่าโครงการอื่นๆโดยรอบ ถ้าราคาพอๆกันหรือแพงกว่าจะซื้อทำไม ซื้อโครงการเหล่านี้ความเสี่ยงมีมากกว่าดังนั้นราคาต้องเร้าใจ…

6.การซื้อดาวน์ขาดทุนสำหรับคนที่ร้อนเงินรีบขายถ้าซื้อถูกโครงการนับว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะนอกจากจะลดความเสี่ยงแล้ว ในบางครั้งยังช่วยให้ได้กำไรมากขึ้นด้วย อย่างไรก็ตามต้องเลือกให้ถูกโครงการด้วยนะครับ ไม่เช่นนั้นอาจไปรับมีดของคนอื่นก็เป็นได้

7.ไม่ซื้อโครงการที่มีจำนวนยูนิตมากถ้าเลี่ยงได้ ยูนิตมากเวลาขายคู่แข่งเยอะ และช่องว่างของราคาจะกว้าง ถ้าเราได้ราคาสูงเวลาขายยิ่งเหนื่อย ดังนั้นในการซื้อเพื่อรีเซล Price factor นั้นสำคัญมาก จะรอดหรือไม่รอด กำไรมากหรือน้อย อยู่ที่ตรงนี้จริงๆ

อย่างไรก็ตามหลัก 7 ข้อนี้  สำหรับการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนนั้น เป็น Scope กว้างๆสำหรับมือใหม่ควรพิจารณาก่อนเลือกซื้อเท่านั้น ในความเป็นจริงแล้วมันมีอะไรซับซ้อนมากกว่านี้ครับ วันหลังว่างๆจะเขียนแบบลึกๆอีกทีครับ เช่น บริษัท มหาชน ก็ไม่ได้ OK ทั้งหมด เพราะบาง Developer ไม่เหมาะกับการซื้อเพื่อรีเซล เพราะมีเงื่อนไขต่างๆมากมาย หรือบริษัทAgent ที่มีบริษัทแม่ที่พัฒนาคอนโดขาย ก็ไม่ได้ดีหมดทุกบริษัท นอกจากนี้การเลือกห้องที่สัมพันธ์กับตำแหน่งห้อง ราคา และวิวก็สนุก เช่น โค้ชที่เคยเปิดสอนเคยพูดไว้ว่าทิศตะวันราคาจะถูกสุดนี่ก็ไม่จริง ไว้วันหลังว่างๆจะมาเขียนให้อ่านนะค๊าบ แต่วันนี้แค่นี้ก่อนละกันเนอะ…ต้องเขียนรีวิวอีกหลายโครงการหุๆ

แสดงความคิดเห็น