ส่องตลาด คอนโดปี 2019 ผ่านปี 2018

วันที่โพสต์: 31/12/2018

ส่อง ตลาดคอนโดปี 2019 ผ่านปี 2018

ในปี 2018ที่กำลังจะผ่านพ้นไปถือว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่โหดมากของตลาดคอนโด ไม่ว่าเป็นตัว Developer เอง ซึ่งมีการปกปิดยอดขายโครงการที่ขายได้จริง หรือนักลงทุนในรูปแบบต่างๆก็ถือว่าเป็นปีที่ไม่ง่ายเท่าไหร่ วันนี้เต้เลยอยากจะมารีวิวโดยสรุปว่ามีอะไรเกิดขึ้นบ้างในปี 2018  และตลาด คอนโดปี 2019 น่าจะเป็นอย่างไร ไม่มีถูกไม่มีผิดนะคร๊าบ เพราะเป็นแค่ความคิดเห็นของเต้เท่านั้น เรามาดูกันว่าจะมีใครโดนแดกดันกันบ้าง อุ๊ยๆ ม่ายช่ายต้องพูดว่าจะมีใครโดนพาดพิง…พาดพิงก็ดูรุนแรงไปอีก…เปลี่ยนเป็นโดนกล่าวถึง หรือ Imply จะดูน่ารักกว่าเนอะหุๆ

Super Luxury 

ใครที่ติดตามข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาน่าจะพอทราบว่าเมื่อ 2-3 ปีก่อน เราจะรับรู้จากสื่อว่า คอนโดระดับกลางระดับล่างกำลังซื้อหดตัวลงแต่โครงการระดับบนยอดขายไปได้ด้วยดี เพราะคนใน Segment นี้มีกำลังซื้อมาก ในตอนนั้นแอบนึกค้านอยู่ในใจ ตลอดเวลาที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสพูดคุยกับ Developers หลายๆ เจ้าว่า คนรวยจริงๆ เค้าไม่ซื้อคอนโดสะสมกันหรอก อาจจะพอมีบ้างที่ซื้อในทำเลที่ที่เค้าชอบ แต่จะไม่ซื้อขนาด 20-30  ห้อง เหมือน Investors  ผมว่าคนรวยจริงๆ เค้าไปเก็บที่ดิน ซื้อตึกหรือสิ่งปลูกสร้างที่มาพร้อมกับที่ดินมากกว่า ถือนานๆ Value มันไปไกลกว่าคอนโดเยอะมาก ณ เวลานั้น ความคิดของผมอาจดู สวนกระแส เพราะหลายๆ โครงการที่เปิดมาเหมือนจะ Sold out หรือเกือบSold out แต่แล้วในปี 2018 The Moment of truth ก็ปรากฏ เพราะในช่วงปีทีผ่านมา Segment บนเกือบทุกโครงการ ที่เคย Sold out หรือเกือบ Sold out หรือโครงการที่ขายไปได้เรื่อยๆ พอถึงเวลาจะต้องโอนกลับกลายเป็นว่า ไม่ยอมโอน ไม่มีเงินโอน หรือกู้แบงค์ไม่ผ่าน เหตุการณ์นี้บอกเป็นนัยๆ ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่เห็นว่าขายได้/ขายดี ก็ไม่ใช่ Demand ของคนมีเงินจริงสักเท่าไหร่ แต่เป็นเป็นกลุ่มคนที่หวังจะลงทุนและคาดหวังว่าจะขายได้ก่อนโอนนั่นเอง แต่พอขายไม่ได้โอนไม่ไหว ท้ายที่สุดก็โดยยึดกลับมาขายใหม่ และในปี 2019ผมคาดว่าก็คงจะไม่พ้น Pattern เดิมๆ ขายไม่ได้ โอนไม่ไหว โดนยึดกลับ

ลดราคาฆ่าคนนักลงทุน

เป็นอีกหนึ่งปีที่ช่วงส่งท้ายปีหลายๆ Developer ลดราคาขายต่ำกว่าช่วงพรีเซล ซึ่งความจริงแล้วช่วงพรีเซล ควรจะเป็นช่วงที่ราคาขายของโครงการถูกที่สุด แต่ในปี 2018 หลายๆ บริษัทยอมลดราคาหรือจะเรียกได้ว่าขายขาดทุนเลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะโครงการใน Segment Luxury-Super Luxury บางโครงการยอมขายต่ำกว่าช่วงพรีเซล20% – 30% เต้ก็เห็นมาแล้ว ซึ่งใครที่ตั้งใจซื้อโครงการเหล่านั้นเพื่อลงทุนในช่วงพรีเซลเมื่อ 2 – 3 ปีก่อน และตั้งใจขายตอนสร้างเสร็จ โอกาสที่จะขายได้กำไรหรือเท่าทุนแทบจะเป็น 0 ในช่วงเวลาดังกล่าว เพราะนอกจาก Developerจะลดราคาเหมือนจะปิดบริษัทแล้ว ยังทำโปรโมชั่นแบบไม่เกรงใจคนที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ ซึ่งคาดว่าสถานการณ์การแบบนี้ยังจะคงเกิดขึ้นต่อเนื่องในปี 2019

การซื้อขายใบจอง(ระยะสั้น)

ในปี 2018 ถึงแม้ว่าจะมีบางโครงการที่ขายรีเซลได้ดีแต่เท่าที่เห็นชัดๆไม่น่าเกิน 3-4 โครงการตลอดปี 2018 ที่ผ่านมา สาเหตุก็ง่ายๆ ครับ Location ไม่ได้ดีจริง หรือถ้าดีจริงราคาที่เปิดมาแทบจะไม่มี Gap ให้เล่น  ซึ่งความโหดร้ายจะยังคงส่งต่อไปปี 2019 ทำให้การซื้อขายเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นโหดกว่าปี 2018

โครงการ Sold out

ในอดีตโครงการที่ Sold out หรือเกือบ Sold out จะเป็นโครงการที่บอกเป็นนัยๆ ว่ารีเซลน่าจะไปได้ดี แต่ในปี 2018 ที่ผ่านมา แทบจะไม่เห็นโครงการที่ Sold out หรือเกือบSold out รีเซลจะได้ดีเลย เว้นแต่ของ XX กับ XX ที่ทำราคาขายค่อนข้างดี แต่หลังการขายห่วย… ทำให้การเล่นระยะสั้นสามารถทำได้แต่อย่าคิดโอน ให้เป็นเวรกรรมของคนซื้อรีเซลต่อไป แต่สำหรับปี 2019 นั้นเท่าที่เห็นแทบจะไม่มีโครงการไหนที่น่าจะเล่นเก็งกำไรระยะสั้นได้เลย ดังนั้นในปี 2019 ไม่มีเงินจริงอย่าคิดเล่นสั้น เพราะจะหาเรื่องเสียเงินเปล่าๆ นะจ๊ะ ถ้าซื้ออยู่เองรอตึกเสร็จอาจจะได้ราคาถูกกว่า PreSales ก็เป็นได้ เพราะเกิดขึ้นแล้วในปี 2018

ตลาดปล่อยเช่า

ความหายนะเริ่มปรากฎชัดเจนขึ้น เนื่องจากอัตราผลตอบแทนของ Segmentบน หรือ กลางค่อนบน ที่แล้วเสร็จในปี 2018เกือบทุกโครงการ ณ ช่วงราคาแสนปลายๆ – สองแสน++อัตราผลตอบแทนเกือบทุกโครงการตกมาที่ 3% ปลายๆ – 4% ต้นๆ เนื่องจากค่าเช่าที่ไม่สามารถปรับขึ้นตามราคาขายของโครงการที่เสร็จใหม่ นอกจากนี้ถ้าใครซื้อโครงการโดยการกู้แบงค์ งานนี้มีแต่เจ๊งกับเจ๊าเพราะอัตราค่าเช่าวิ่งสวนกับอัตราดอกเบี้ย โดย ณ ช่วงเวลานี้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย3 ปี อยู่ที่ประมาณ 3% นิดๆ และมีแนวโน้มจะสูงขึ้นต่อไปเรื่อยๆแต่อัตราค่าเช่ามีแต่ทรงกับทรุดเนื่องจาก Supply ที่มาเพิ่มเติมในตลาดทุกๆ ปี อย่างไรก็ตามเท่าที่ผมสังเกตุโครงการที่อยู่ใน Segment ล่างถึงกลางที่ราคาต่ำกว่าแสนหรือแสนต้นๆ ถึงแสนกลางๆ ในหลายๆ โครงการกลับมีอัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่น่าสนใจกว่าตลาดระดับบน โดยอัตราผลตอบแทนค่าเช่าบางโครงการสามารถทำได้มากกว่า10%ก็เห็นมาแล้ว หรือ 5%++ก็หาได้ทั่วไปหลายโครงการ อย่างไรก็ตาม ต้องเลือกโครงการให้ถูกนิดนึงนะครับไม่ใช่ทุกโครงการ โดยหลายๆ โครงการที่สร้างผลตอบแทนได้สูง ถ้าสังเกตดีๆ ไม่ใช่โครงการที่ใกล้รถไฟฟ้ามาก หรือไม่มีรถไฟฟ้าเลยก็มี สำหรับอีกจุดที่น่าสนใจก็คือ เกือบทุกโครงการไม่ได้อยู่ใน Prime Location แต่เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในแหล่งชุมชน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ โครงการ สำหรับปี 2019โครงการ Segment กลางค่อนบนหรือ Segmentบนนั้น คาดว่าอัตราผลตอบแทนค่าเช่าของโครงการใหม่ที่จะแล้วเสร็จที่ว่าค่อนข้างต่ำแล้วในปี2018 จะมีโอกาสต่ำไปได้อีก เพราะโครงการที่จะแล้วเสร็จในปี 2019  หลายๆ โครงการมีราคาที่สูงกว่าปีที่ผ่านมา โดยอัตราค่าเช่าผลตอบแทนค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้วผมคงยังมองอยู่ที่ประมาณ3% – 4% เหมือนปี 2018 สำหรับตลาดระดับกลางและระดับล่าง อัตราผลตอบแทนค่าเช่าในหลายๆ โครงการที่จะแล้วเสร็จในปี2019 นั้น หลายๆ โครงการยังดูน่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่ราคาตารางเมตรต่ำกว่า 1 แสนบาทในย่านชุมชน หรือรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบางสถานี หรือโครงการที่ใกล้ Airport link จะดูน่าสนใจมากขึ้น เพราะมีหลายๆโครงการราคาไม่สูงมากนัก แต่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกเหมือนกัน

ห้องปล่อยเช่าล้นตลาด

นอกจากต้นทุน + อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นแล้ว อีกหนึ่งปัจจัยที่น่ากังวลก็คือ การลงทุนในบาง Location นั้นSupply มีแนวโน้มว่าจะล้นตลาด ทำให้เกิดการตัดราคาค่าเช่านั้นรุนแรงกว่าเดิม ความจริงแล้วเรื่องการตัดราคาค่าเช่านั้นเกิดขึ้นมานานแล้วแต่ในปี 2019 น่าจะรุนแรงมากขึ้น ที่น่ากังวลที่สุดน่าจะเป็นย่านพระราม9 ในปีนี้เพราะจะมีมาเติมอีกหลายพันยูนิต แต่ถ้าใครซื้อไปแล้วทำอะไรไม่ได้ใจเย็นๆกันต่อไป แต่ถ้าใครคิดจะซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าคิดหนักๆ เพราะมาเยอะเหลือเกินในช่วงปี 2019-2020 อย่างไรก็ตามแต่ถ้าซื้ออยู่เองก็ยังแอบชอบนะคร๊าบ

บทเรียนที่แสนเจ็บปวดที่ Developer ฝากให้นักลงทุน

หลังจากนักลงทุนกลุ่มแรกที่ไม่มีเงินโอนและโดนยึดห้องไป ปลายปี 2018 ที่ผ่านมา Developer ยอมหั่นเนื้อตัวเอง ลดราคาแบบขาดทุนเพื่อให้ขายโครงการได้และสามารถมียอดรับรู้รายได้ก่อนจบปี 2018 เนื่องจากราคาที่เย้ายวนใจ Investors หลายๆ คนก็ทุ่มหมดน่าตัก ใช้ทุกกลยุทธ์เพื่อให้สามารถกู้ได้พร้อมๆ กัน ซึ่งถือว่าได้ผลเลยครับ เพราะหลายๆโครงการขายดีจนเกือบ Sold out ทั้งที่ก่อนหน้านี้ขายแทบไม่ออกเลย แต่การทำแบบนี้ก็ได้ฝากบทเรียนที่แสนเจ็บปวดให้ Invester หรือใครที่ซื้อมือแรกๆว่า ซื้อตอนตึกเสร็จถูกกว่าซื้อตอน Presales ดังนั้นจะซื้อ Presales กันไปทำไม ซึ่งการลดราคาแบบนี้ น่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการเปิดใหม่ในปี 2019 ของบริษัทดังกล่าวไม่มากก็น้อย

สวยแต่แพง

ในปี 2018 ที่ผ่านมา ความสวยของโครงการเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำให้ขายโครงการได้แล้ว ในหลายๆโครงการทำส่วนกลางได้ออกมาสวยและน่าประทับใจ แต่ถ้าโครงการตั้งราคาขายออกมาอย่างมหัศจรรย์ โครงการเหล่านั้นใช่ว่าจะขายได้ง่ายๆ ดังนั้นในปี 2019 นอกจากต้องสวยแล้ว ราคาต้องจับต้องได้ อย่างไรก็ตามเนื่องต้นทุนที่ดินมาสูงเหลือเกินจะขายราคาถูกย่อมทำได้ยาก ส่วนตัวแล้ว Trend ห้องเล็ก ราคาจับต้องได้น่าใจกว่าห้องใหญ่ราคาสูง ซึ่งผมมองว่าในปี 2019 ห้องไซด์เล็กน่าจะเป็น Trend ที่น่าจะมาตลาด Super Luxury ห้องใหญ่ๆราคาสูงๆน่าจะน้อยกว่าปีที่ผ่านมา

Influencer 

ปี 2018 เป็นปีที่มี Influencer ด้านอสังหาเกิดใหม่มากมาย ผมเองยังแอบสงสัยเลยว่า บางคนแทบจะไม่เคยซื้อคอนโดเลย แต่มาเขียนแนะนำการลงทุนหรือรีวิวคอนโดว่าโครงการไหนดีโครงการไหนหน้าซื้อ…ตอนอ่านก็แอบสงสัยว่าเอาความรู้ประสบการณ์อะไรมาเขียน เห็นแล้วก็แอบขำ เอาเป็นว่าไปลงทุนให้ตัวเองรวยก่อนแล้วค่อยมาเขียนน่าจะดูดีกว่า…Anyway อย่างไรก็ตาม ตัวจริงเก่งๆ ก็มีเยอะ แต่พวกปลอมๆก็มีไม่น้อย

ที่นึกออกก็ประมาณนี้ล่ะครับ พูดแบบภาพรวมนะครับไม่ได้เจาะโครงการไหน ไม่มีผิดไม่มีถูกเป็นแค่มุมมองของเต้ต่อตลาดคอนโดในปี2018 สำหรับในปี 2019 สรุปง่ายๆ ว่าถ้าใครคิดจะซื้อลงทุนระยะสั้น เหนื่อย ปล่อยเช่าก็เหนื่อย ระยะยาวก็ดูๆ กันไปเนอะ…บทความต่อไปจะเขียนแนะนำโครงการที่ผมมองว่ามีอนาคตและจะแล้วเสร็จในปี2019 อารมณ์จะเหมือน Oasis กลางทะเลทรายเลยก็ว่าได้ ถึงจะน้อยแต่ใช่ว่าจะม่ายมีนะ 

แสดงความคิดเห็น