โครงการไหนโอนได้ น่าเก็บในปี 2019

วันที่โพสต์: 08/01/2019

โครงการไหนโอนได้-น่าเก็บในปี 2019

ต่อจากบทความที่แล้วเลยนะครับ ในเมื่อโครงการมีเกลื่อนเมือง สำหรับใครที่อยากจะเข้ามาซื้อคอนโดเพื่อลงทุน แบบที่ถือไปนานๆ แล้วสบายใจ วันนี้เต้มีคำแนะนำมาให้ครับแต่ก่อนไปต่อเต้ขอบอกก่อนนะครับว่า List คอนโดที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้เป็นความคิดเห็นส่วนตัวนะค๊าบอาจจะถูกใจ หรือม่ายถูกใจใคร ม่ายว่ากันนะครับ  ปล. No sponsor ด้วย เขียนเพราะอยากเขียนจริงๆ ขอประเดิมเริ่มต้นโครงการแรกที่จะเสร็จก่อนโครงการอื่นๆ เลยนั่นก็คือ

The Tree สุขุมวิท 71

เพราะอะไร?เพราะเต้จะระบาย Stock ขายของตัวเองไงเลยต้องเขียนเชียร์…ม่ายช่าย…ซีเรียสละ(จริงๆนะ)1. ราคาดี ราคาเฉลี่ยอยู่ 8x,xxxกว่าบาท/ตารางเมตรแถวนี้โครงการใหม่ๆหาไม่มีละราคานี้2. Spec ห้องถือว่าเกิน Segment 3. ส่วนกลางทำออกมาได้ดีมาก ยิ่ง Final upgrade ของส่วนกลางที่พื้น Lobby จะเป็นหินอ่อนทั้งหมด จึงทำให้งาน Interior ไม่ต่างจากโครงการใน Segment Luxury 4. เป็น Locationที่เช่าได้ ผมมองว่าค่าเช่าของหนึ่งห้องนอนขนาด 30.xx ตารางเมตร อยู่ที่ประมาณ 13,000 บาทกับราคาซื้อที่ตารางเมตรละ85,000 บาท ซึ่งความจริงแล้วตารางเมตรต่ำกว่า 85,000 มีเกินครึ่งตึก และ 1 ห้องขนาดเล็กกว่านี้ก็มี ถ้าจะคิดตัวเลขแบบอวยๆ จะเอาห้องเล็กมาคิดก็ได้ แต่ผมคิดแบบกรณีที่แย่ๆไว้ก่อนเพื่อไม่ให้โลกสวยเกินไป ซึ่งถ้าคำนวนจากเรท 85,000 ต่อตารางเมตร อัตราผลตอบแทนหลังหักค่าส่วนกลางแล้วยังอยู่ที่ประมาณ 5.xx% ครับ ดังนั้นถ้าใครหาซื้อจากโครงการไม่ว่าจะรีเซลหรือจากโครงการ เพื่อการลงทุนผมขอไม่เกินตารางเมตรละ 85,000 บาทครับ ถูกกว่านี้ยิ่งดี และท้ายสุดที่ผมว่าดีก็คือโครงการ The Tree สุขุมวิท 71 ห่างจาก Airport Link สถานีรามคำแหงเพียงสามร้อยกว่าเมตร  เพียง 1 สถานีถึงสถานีมักกะกันเพื่อเชื่อมต่อ MRT (อโศก) และเพียง 3 สถานีถึง พญาไท ซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับ BTS ได้ อย่างไรก็ตามถ้าจะดียิ่งๆขึ้นต้องซื้อต่อจากเต้หุๆ

Laviq

เป็นโครงการLove Loveของผมเมื่อ 2 ปีก่อนเลยครับ เพราะอะไร?เพราะเต้เคยซื้อและขายได้กำไรไงหุๆ lol ล้อเล่นซีเรียสละ1. ณ ช่วงเวลานั้น โครงการ Segment Super Luxury ไต่ราคาขึ้นไปที่ตารางเมตรละ 2 แสนปลายๆถึง3 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ในเวลานั้นโครงการLaviq เคาะราคามาเพียง 2 แสนต้นๆ – 2แสนกลางๆ เป็นโครงการที่อยู่ใน Segment Luxury – Super Luxury ที่ถูกที่สุดในย่านนั้น 2. Spec โครงการที่เคาะออกมาไม่ได้ทำให้มีความรู้สึกว่าแตกต่างจากโครงการ Super Luxury แต่อย่างใด ถึงแม้จะตั้งราคาต่ำกว่าทุกโครงการในย่านนั้นก็ตาม 3. Inspired by Fendi Casa เป็น Slogan ของงานส่วนกลาง โดยเฟอร์นิเจอร์ชิ้นหลักๆ เกือบทุกชิ้นจะเป็นของ Fendi casa ดังนั้นความหรูหรามาเต็ม เอาจริงๆ Spec โครงการ Super luxury – Luxury บางโครงการมีอายนะ 4. ถึงจะอยู่สุขุมวิท 57 แต่เดินมาทองหล่อก็ง่ายนิดเดียว เพราะซอยติดกัน 5. Expect return จากค่าเช่าประมาณ 5% กับราคาขายที่ 10 ล้าน และค่าเช่าประมาณไว้ที่ตารางเมตรละประมาณ 1,000 บาท นี่ก็ตีเกินๆ ให้นะครับ เพราะห้องราคา 9 ล้านกว่าก็เยอะอยู่ ส่วนค่าเช่าก็ตีให้กลางๆ ครับ โดยราคาที่ผมมองไว้ถ้าจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าผมขอให้ไม่เกินตารางเมตรละ 225,000 บาท เพื่อจะได้รักษาอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 4% ปลายๆ ถึง 5% ครับ

The Line สุขุมวิท 101

สำหรับโครงการนี้ราคาค่อนข้างสวิงมาก ดังนั้นราคาที่จะซื้อเพื่อลงทุน เพื่อปล่อยเช่าและให้อัตราผลตอบแทนประมาณ 5% ราคาต่อตารางเมตรไม่ควรที่จะเกิน 150,000 บาท โดย 1 ห้องนอนเล็ก ผมประมาณค่าเช่าอยู่ที่18,000 – 20,000 บาท หลายๆคนคงสงสัยว่าเพราะอะไรถึงหน้าซื้อ?ก็เพราะเต้ซื้อไงครับถึงหน้าซื้อโฮ๊ะๆ เข้าเรื่องต่อดีกว่าที่น่าซื้อก็เพราะว่า  1. ค่าเช่าที่ผมว่าน่าจะดีจากRate ราคาที่อ้างอิง ราคาถือว่าพอๆกับโครงการที่ติด BTS อ่อนนุช ซึ่งเป็นสถานีที่ใหญ่กว่า อย่างไรก็ตามอย่าลืมว่า Lift style Mall ของ MQDC ที่มีทางเชื่อมจากตัวห้างถึง BTS ปุณณวิถี กำลังจะเปิดใช้พร้อมห้าง ซึ่งถ้าเสร็จแล้ว BTS ปุณณวิถีที่ค่อนข้างเงียบเหงาจะดูมีสีสันมากมายส่วนตัวแล้วสถานีนี้จะทิ้งห่างอ่อนนุช แบบไม่เห็นฝุ่น หลังจากโปรเจคนี้เสร็จ คิดไม่ออกดูแค่ Brand ที่มาลงดูตอนแรกเลยนึกว่าจะเป็นแค่ Community Mall แต่ดูทรงแล้วเหมือนจะเป็นห้างแทนละ บางคนอาจสงสัยว่าถ้า Mallดีขนาดนี้ ซื้อ Whizdom 101 ดีกว่าไหม? ดีหรือไม่ดู 3 ข้อต่อจากนี้ 2. The Line Sukhumvit 101 ห่างจากBTS เพียง 250 เมตร ซึ่งของ Whizdom ถึงจะมีทางเชื่อมแต่ก็ต้องเดินเกือบ 700 เมตรกว่าจะถึงตึกที่พั3. Specification ภายในห้องของ  Whizdom ธรรมดาม๊าก ไปดูไม่เชื่อไปดูตึกแรกที่สร้างเสร็จแล้ว4. Specificationส่วนกลาง อีกเช่นกันไปดูเองละกันเนอะ กระดูกคนละเบอร์55 แล้ว Quinn ล่ะ ติดรถไฟฟ้าเลย…เอาจริงๆ มีดีแค่นั้น นอกนั้นพูดชัดๆ ว่าไม่สมราคา ไม่ว่าจะเป็นส่วนกลางหรือ Spec ภายในห้อง ที่ดินแปลงก็ได้มานานมากแล้ว ยังขายแพงอีกหุๆสรุปเต้เลือก The Line สุขุมวิท 101 เป็นโครงการน่าซื้อของย่านนี้ เพราะจริงๆแล้วเต้มีของ…เอ๊า!!!ถ้าคิดว่าห่วยจะซื้อไหมละหุๆ แต่อย่าเชื่อเต้ไปดูให้เห็นกับตาครับ…

The Loft Asoke

บางคนสงสัยเห็นพึ่งโพสต์ไปว่าDesign ของงาน Interior ดูถูกและไม่แพงสมราคาและ Segment ของคอนโดที่วางไว้เอาจริงๆ ผมก็ยังคงคำพูดเดิมไว้ครับว่า“ดูถูกและไม่แพง”แต่เพราะอะไรถึงน่าซื้อ? 1. Well…ราคาแสนปลายๆ –2 แสนนิดๆ Location ตรงนั้นผมว่าม่ายแพง ใกล้รถไฟฟ้า รถติดก็กระโดดขึ้นรถไฟฟ้าได้ ทางด่วนก็ใกล้ ถ้าเทียบกับ ESSE ASOKE  ถึง ESSE จะสวยกว่า Spec ดีกว่า แต่ในการใช้ชีวิตจริงๆ คงจะโหดไม่น้อยถ้าต้องอยู่ ESSE รถก็ติด รถไฟฟ้าก็เดินไม่ได้ถ้าฝนตกรถติดจะไปไหนก็คือต้องนั่งพี่วินไปรถไฟฟ้า ซื้อคอนโดราคาขนาดนี้แล้วชีวิตยังยากอีก ผมว่าอย่าซื้อเลยดีกว่าแล้ว ESSE ตัวที่ติด Singha Complex ละ? ราคานี้ผมไปหาแถวทองหล่อ-พร้อมพงษ์ดีกว่า 2. ถึง Spec Fully Fitted จะธรรมดา แต่ถ้ามองเรื่องความสูงห้องผมก็ยังแอบชอบอยู่นะราคาขนาดนี้ได้ความสูงขนาดนี้ผมชอบนะ Location ดีด้วย3. ค่าเช่าตึกนี้ผมมองว่าอยู่ที่ประมาณ 5% น่าจะได้อยู่ ส่วนตัวแล้วถ้าถือไปนานๆ ราคาน่าจะไปต่อ สำหรับค่าตัวตึกนี้ผมให้เต็มที่ถ้าซื้อลงทุนขอไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงกว่านี้ผมไปLaviq ดีกว่า เพราะผมมองว่าถ้าซื้อปล่อยเช่า แถวนั้นเรียกราคาง่ายกว่าแต่ถ้าชอบซื้ออยู่เองราคาไหนก็จัดไปครับ

Ideo Mobi Asoke

จริงๆ ตึกนี้ผมไม่ได้เข้าไปดูตอนตึกเสร็จ แต่ได้ยินมาว่างานส่วนกลางและ Spec ของส่วนกลางไม่โดนเท่าไหร่ ของที่ให้ดูไม่แพง แต่เพราะอะไรถึงคิดว่าซื้อได้ 1. Location ถือว่าใช้ได้เลย ถึงจะไม่ได้อยู่ใน Asoke เหมือนLoft แต่โครงการติดถนนใหญ่ใกล้จุดกลับรถ เกือบติด Singha Complex และในอนาคตเราสามารถลง MRT จากตึก Singhaได้เลย (หรือว่าได้แล้วหว่า) 2. ราคาถือว่าใช้ได้ถึงจะมีเหวี่ยงบ้าง แต่ส่วนตัวมองว่าไม่มาก ค่าตัวที่ผมมองว่าซื้อแบบถือได้ไกลๆ ได้ ผมขอไม่เกิน 1.70 แสนบาท/ตารางเมตร ขาดตัวแพงกว่านี้ไป Loft Asoke 3. Spec ห้อง น่าจะเป็นตัวสุดท้ายที่ Spec ห้องดีที่สุดของ Ideo Mobi ไม่ว่าจะเป็น กระจกบานใหญ่ Rain shower อย่างดี เอาง่ายๆ แม้แต่ Washlet ก็มีมาให้นะตึกนี้Ashton ยังไม่ให้เลยหุๆ Expect Return ค่าเช่าผมมองอยู่ที่ประมาณ 4% ปลายๆ – 5% นิดๆ ตกตารางเมตรละประมาณ 7xx – 8xx บาท

Chamber อ่อนนุช

เอาจริงๆ ก็แอบอารมณ์เสีย ที่ตอนเปิดขายแล้วไม่เห็นเราในสายตาขายจวนจะหมดแล้วค่อยมาถามเต้ ว่าจะเอาไหม เห็นเต้เป็นตัวอะไร…Anyway ก็ยอมรับว่าราคา Chamberตัวนี้ทำมาค่อนข้างดี ราคาดี Spec ใช้ได้ ข้อมูลเพิ่มเติมไปหาอ่านเองละกัน อารมณ์เสียไม่อยากพูดถึง …

ที่นึกออกตอนนี้ก็มีประมาณนี้นะโครงการที่กำลังจะโอนและน่าสนใจในมุมมองของผมสำหรับโครงการที่โอนข้ามปีแล้วดูน่าสนใจที่ผมมองว่ายังดูมีอนาคตอยู่ก็จะมี

Ideo Sukhumvit 93

ติดBTS บางจาก ซื้อลงทุนปล่อยเช่าหรือลงทุนระยะยาวได้ แต่สิ่งที่ Concerned นิดนึงก็คือ จำนวนยูนิต ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ห้องควรจะแต่งให้สวยหน่อยนะครับและค่าตัวขอไม่เกินตารางเมตรละ1.3 แสน แพงกว่านี้ไป The Line สุขุมวิท 101

The Line Asoke Rama 9

ถึงแถวนี้จะมาเยอะ แต่แสนสิริก็คือแสนสิริ ถ้ามองในองค์รวมของส่วนกลางและSpec ของโครงการนี้จะเป็นรองแค่ Aston Asoke – Rama 9 โดยค่าตัวผมขอไม่เกินตารางเมตรละ1.5 แสนบาท ขาดตัวนะครับ คนที่ซื้อไปแล้วตารางเมตรละแสนปลายๆ – 2 แสนบาทผมว่าคงจะต้องถืออีกไปนานม๊าก ปล.ตอนนี้มีโปรโมชั่นราคา 1.3 แสนบาท/ตารางเมตรด้วยนะครับ

แล้วโครงการที่น่าซื้อในปีนี้ละ?  นึกๆๆๆๆ เอาเป็นที่ผมชอบดีกว่า…

Hyde Heritage

ผมชอบHyde Heritage นะ ติดถนนใหญ่ Exterior สวย Specห้องดี ราคาเริ่มต้นตารางเมตรละประมาณ 2.4x แสนบาท ราคานี้เช่าได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 5% อย่างไรก็ตามค่าตัวคนซื้อลงทุนผมขอไม่เกินตารางเมตรละ 2.6x แสนนะ แต่ใครที่ซื้ออยู่เอง ได้ทุกราคาครับ Location ดีภาพรวมทุกอย่างลงตัวปล.ถ้าปูกระเบื้องลายหินอ่อนเหมือน Hyde Sukhumvit 11 จะมีแก้ Comment ใหม่หึๆ อย่านะ…

Vertier

พิกัดติดBTS พระโขนง ทราบราคามาคร่าวๆ แล้วถือว่า Not so bad กับแสนปลายๆ – 2 แสนต้นๆ แต่ยังไม่เห็น Spec ห้อง ขอดู Spec ห้องและส่วนกลางเพิ่มอีกนิดแล้วจะคิดอีกทีว่าโครงการนี้เป็นอย่างไร

Ideo พระโขนง

ชื่อไม่เป็นทางการนะครับBrand นี้ให้ของดีขายไม่แพง ที่สำคัญแทบจะติด Summer Hill ในส่วนที่เป็น Office นอกจากนี้ยังใกล้รถไฟฟ้า ถ้าราคาเฉลี่ยมา 1.3x แสนบาท/ตารางเมตรตอนขายน่าจะมันไม่น้อย แต่ถ้ามาเฉลี่ย 1.5x แสนบาท/ตารางเมตรเริ่มคิดหนักละ

Ivy

มาปีนี้อยู่ในซอยห่างจากEmsphere ประมาณ 7xx เมตร ไม่ไกลจาก BTS Asoke ได้ยินมาว่าจะจ้างคนออกแบบตึกเป็น Designer ระดับโลก เป็นทีมที่ทำ The Tree Sukhumvit 71, ดินแดงและลาดพร้าว 15 ถ้าใครติดตาม Page ผมจะเห็นว่า Taste ถึง ได้ยินมาว่า Specจัดหนักมาก ท้าสู้ The Reserve ซึ่งเป็นทีมพรีเมี่ยมของพฤกษากันเลยทีเดียว

จะพูดอะไรต่อดี…..จากหัวข้อโครงการไหนควรซื้อลงทุนปี 2019 กลายเป็นโครงการไหนจะเปิดบ้างในปี 2019 เอาที่ไหนต่อดีน๊า…พูดกว้างๆ ละกันเนอะ

เอกมัย

มามากมายไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท 61 หรือ สุขุมวิท 63 (ซอยเอกมัย) ความเห็นส่วนตัวแล้วถ้าซื้ออยู่เองก็ซื้อได้ แต่ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ คิดใหม่ดีกว่านะ ราคาก็ไม่ถูก Brand ที่มาลงส่วนใหญ่ก็ Segment กลางๆ ถึงกลางคอนบนแต่ราคามาแบบโครงการ Segment Luxury-Super Luxury  กันเลยทีเดียว คิดง่ายๆ ณ โครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังสร้างสวยแทบตาย ใกล้/ติดรถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ ไม่ไกลจากห้าง เปิดมาตารางเมตรละ 2 แสนกว่า แถวทองหล่อ – พร้อมพงษ์ ขายกันหืดขึ้นคอนี่อยู่ในซอยแต่เท่าที่เห็นราคาแล้วแอบงง หรือเอาง่ายๆ ดูไม่ยาก Mทองหล่อ เปิดมากี่ปีแล้วตอนนั้นแสนกว่าๆ ตอนนี้ก็ยังขายไม่หมด พวกมาใหญ่ประมาณ 2 แสนกว่าๆ จะเหลือเหรอ? และเต้ไม่เชื่อว่า Donki จะทำให้แถวนี้น่าอยู่ขึ้น ดังนั้นใครที่คิดว่าจะซื้อโครงการแถวนี้แล้วคาดหวังว่าDonki สร้างเสร็จแล้วจะทำให้โครงการนี้ บริเวณนี้น่าอยู่ขึ้นExcuse me เอกมัยกับทองหล่อถนนเส้นห่างกันไม่กี่เมตร และทองหล่อก็มีครบทุกอย่างแล้ว ไม่ใช่ Bangkok Mall ที่จะขึ้นตรงบางนาที่การมาจะเปลี่ยน Environmentในย่านนั้นแบบรุนแรงได้เพราะแถวนั้นแทบจะไม่มีอะไรเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว นอกจากนี้ดูอีกนิดว่า Donkiขายอะไรเป็นส่วนใหญ่ ถ้าเป็น Community Mall เก๋ๆ มี Character เต้จะให้ราคามากกว่านี้นะ (เต้รุนแรงไปมะ55) อย่างไรก็ตามแอบมี 1 โครงการที่เต้แอบชอบในซอย 61 นะ ใกล้ๆ แล้วจะมาบอกอีกทีหุๆกฎทุกกฎมีข้อยกเว้นจริงมะ?

รางน้ำ

มีคนถามว่าโครงการใหม่แถวซอยรางน้ำเป็นอย่างไร…ดูIdeo Mobiละกันว่าขายมาเกือบ 2 ปีแล้วขายได้เท่าไหร่ ในสายตาผมซอยรางน้ำก็อนุสาวรีย์นั้นล่ะครับ ถ้าชอบ Location และอยากซื้ออยู่เองBe my guest แต่ถ้าซื้อเพื่อลงทุนผมว่าคิดหนักๆ

จบละครับความจริงมีเยอะกว่านี้มาก แต่มีงานต้องเขียนอีก 5 บทความในเดือนนี้ ดังนั้นเต้ขอไปทำมาหากินก่อนนะครับ แต่ปีนี้ยัง Conceptเดิม เขียนจริงใจ ใครก็แก้ความคิดเต้ไม่ได้ (ถ้าเงินไม่มากพอ) ล้อเล่น55!ใครก็แก้ความคิดผมไม่ได้ครับ Conceptเดิมครับ Developers และผู้อ่านได้เห็นบทความพร้อมกันทุกคนคร๊าบ ดังนั้นไม่มีการโดนครอบงำจากใครหรือสื่อใดทั้งนั้นหุๆชอบก็คือชอบเฉยๆก็คือเฉยๆปล.ทิ้งท้ายไปจริงๆ ละ ใครมีเงินสดซื้อโครงการ Ready to move บอกเลยว่าคุ้มม๊าก ช่วงเดือนนี้ถึงเดือนหน้ามาเพียบครับ มาแบบสารพัดโปรเลยละค๊าบ “หมดเปลือกบ้างละ” “แม่ขอก็มีนะ” 😉

แสดงความคิดเห็น