การลงทุนในคอนโด ยังคงน่าใจอีกไหมในห้วงเวลานี้

วันที่โพสต์: 04/04/2020

การลงทุนในคอนโด ยังคงน่าใจอีกไหมในห้วงเวลานี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างหอมหวานในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากสามารถสร้างผลตอแทนได้อย่างมากมายมหาศาลให้กับนักลงทุน โดยในช่วงนั้นตัวแปรหลักประกอบการตัดสินใจซื้อคอนโดก็มีไม่มากครับ 1 ใกล้รถไฟฟ้า หรือติดเลยยิ่งดีถ้าอยู่ในย่าน CBD ด้วยยิ่งแจ่ม 2 ถ้าราคาน่าคบด้วยซื้อไปยังไงก็ขายได้ หลายๆโครงการอารมณ์ประมาณว่าจองปุ๊ปอีก 5 นาที ขายได้เลยก็มีให้เห็นอยู่ทั่วไป ณ เวลานั้นเป็นช่วงเวลาที่หอมหวลและรัญจวนใจยิ่งนัก กับปรากฏการณ์ซื้อปุ๊ปขายปั๊ป หลังจากนั้นสักพักใหญ่ๆ คอนโดในย่าน CBD เร่ิมราคารุนแรงมากขึ้นเพราะที่ดินเริ่มมีจำกัด ทำให้การพัฒนาคอนโดในสถานีรองๆเริ่มเกิดขึ้นตามๆกันมา ซึ่งผลการตอบรับการพัฒนาคอนโดในสถานีลองๆลงมาก็ได้รับการตอบรับอย่างดี ไม่ว่าจะเป็น อ่อนนุช พระโขนง ห้วยขวาง หรือสุทธิสาร ณ ช่วงเวลานั้นการลงทุนในคอนโดถึงแม้จะเป็นสถานีที่ขยับออกจาก CBD ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้นหรือระยะยาว แต่ถ้าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าไม่ห่างจากสถานีเกิน 100 เมตร การลงทุนยังคงสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับ Investor เรื่อยมา แต่หลังจากนั้นไม่นานจุดเปลี่ยนก็มาถึง 

จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ที่ว่าก็คือการมาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและการมาของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆที่ไม่ใช่แค่สายสีเขียวหรือสายสีม่วงอีกต่อไป ในช่วงแรกของการมาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย Investor ที่น่ารักก็ยังคงให้การต้อนรับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าสายใหม่ๆอย่างดีครับ คุยมาถึงตอนนี้เราต้องแบ่ง Investor เป็นสองกลุ่มแล้วครับ โดยกลุ่มแรกเป็นกลุ่มที่มีประสบการณ์อย่างโชกโชนซึ่งจะรู้ว่าส่วนต่อขยายสายไหนน่าลงทุนและน่าจะไปต่อได้ ในทางกลับกันจะมี Investor อีกหนึ่งกลุ่มที่ไม่สนว่ารถไฟฟ้าสายนั้นจะเป็นสายสีอะไรและวิ่งผ่านที่ไหน ขอให้มีรถไฟฟ้าติดสถานีหรือใกล้สถานีเค้าเหล่านั้นจะจู่โจมเข้าไปในทันที ซึ่งผลที่ตามมาก็คือกลุ่มแรกกับส่วนต่อขยายที่อยู่ใน Line หรือ loop วิ่งที่ดี ณ เวลานั้นก็ยังพอไปได้ เช่นส่วนต่อขยายสาย BTS สายสีเขียว หรือ MRT สายสีน้ำเงิน สำหรับกลุ่มที่สอง เรียกได้ว่าตายตั้งแต่ยกแรก เช่น คนที่ไปไล่ซื้อคอนโดในสายสีม่วง หรือสายสีชมพู เรียกว่า End Game ตั้งแต่ยกแรกเพราะคอนโดในย่านนั้นเปิดขายเยอะมาก เนื่องจากพอ Developer รู้ว่าว่ารถไฟฟ้าจะไป Developer ไม่ว่ารายหรือเก่ารายใหม่ก็ไปไล่ซื้อที่ดินเพื่อเปิดโครงการพร้อมๆกันซึ่งนำมาซึ่งการเกิด Over supply อย่างรุนแรง อาจจะจริงที่คอนโดติด/ใกล้รถไฟฟ้าบริเวณนั้นราคาอาจจะน่ารัก แต่ถ้าคนซื้อคอนโดเหล่านั้นทำงานในเมือง โครงการเหล่านั้นจะไม่น่ารักแล้วครับ เพราะระยะการเดินทางที่ยาวนาน+ค่าเดินทางที่สูงจึงทำให้คนไม่อยากได้คอนโดในเส้นนั้น ดังนั้นใครที่มองไม่ขาดไปไล่ซื้อโครงการในเส้นนั้นบอกเลยว่าตายเรียบ หลังจากนั้นจะเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งที่ 3 ซึ่งก็คือช่วงนี้ละครับ

ในช่วงเวลา 2 ปีถึงปัจจุบัน สถานีรถไฟฟ้าได้ขยายเส้นทางมากขึ้นจาก Phase 1 ขยับเข้า Phase 2 ทำให้มีสถานีเพิ่มขึ้น สิ่งนี้ซึ่งนำมาถึงการเปลี่ยนแปลงในช่วงที่ 3 นั่นคือ โครงการติดรถไฟฟ้าหรือใกล้รถไฟฟ้า ไม่ใช่ Rare Item อีกต่อไป ในอดีตคอนโดไหนที่ติดรถไฟฟ้าหรือใกล้รถไฟฟ้าเปิดมายังไงก็ขายได้ ยังไงก็ขายหมด สาเหตุเนื่องจากจำนวนสเตชั่นมีเพียงไม่กี่สถานีดังนั้น ใครๆก็อยากได้โครงการติดสถานีหรือใกล้สถานี แต่ในปัจจุบันนั้นไม่ใช่ เพราะทุก 3-4 ปี ต่อจากนี้ไปก็จะมีรถไฟฟ้าสายใหม่หรือส่วนต่อขยายก็จะเปิดสถานีเพิ่มขึ้นอยู่เรื่อยๆ ดังนั้น คอนโดติดรถไฟฟ้าจึงไม่ใช่ Rare Item อีกต่อไป สิ่งนี้จึงเป็นสาเหตุที่สำคัญว่าทำไมการลงทุนในคอนโดนั้น ไม่ว่าจะระยะสั้นหรือระยะยาว ไม่ใช่เรื่องง่ายๆหรือหน้าพิศมัยเหมือนสมัยที่กรุงเทพมีรถไฟฟ้าอยู่แค่ 2 สาย และวิ่งกันไม่กี่สถานีอีกต่อไป 

กลับมากันที่คำถามที่ว่า “คอนโดยังคงน่าซื้อลงทุนอีกไหมในห้วงเวลาแบบนี้”

ขอตอบแบบใช้ประสบการณ์ตรงเลยนะครับว่าตลาด Over Supply เอาตรงๆไม่แนะนำเท่าไหร่ครับ ไม่ว่าจะเป็น

การซื้อลงทุนระยะสั้น

เห็นขายๆกันเกือบ Sold out น่าจะรีเซลดี เต้บอกเลยว่ากว่าครึ่งโดนหลอก เพราะตัวเลขปลอมเพื่อให้บรรยากาศของการลงทุนนั้นดูดี และทำให้ตัว Developer นั้นดูน่าสนใจ โครงการอื่นขายไม่ได้แต่โครงการเราขายได้นะ จริงอยู่อาจจะเปลี่ยนมือกันได้บ้างในบางโครงการนั้น แต่ห้องนั้นต้องได้ห้องราคาดีและตำแหน่งดีจริงๆ โดยผู้ซื้อจะร่วมมือกับเซลล์เพื่อให้ปล่อยของได้ ตาสีตาสาบอกเลยว่ายากแม้เข้าโครงการเดียวกันก็ตาม

ซื้อลงทุนระยะยาว

อืดมากครับ ก็ตามที่กล่าวในข้างต้นครับ สเตชั่นมีมากมาย จะไปซื้อคอนโดเก่าให้โดนบวกกำไรทำไม ซื้อของใหม่ดีกว่าถัดไปสักสองสามสเตชั่นก็ได้ราคาถูกกว่า ห้องใหม่กว่า เมื่อปีที่แล้วขายคอนโดติด BTS ทองหล่อไป ถือมา 4 ปี ท้ายสุดหักไปหักมาท้ายสุดไม่ได้อะไรเลย ขายเท่าทุนกันไปเลย เอาจริงๆคอนโดที่โอนช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ โอนมาแล้วขายไม่ขาดทุนก็ดีใจตายแล้วครับหุๆ


ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

โหดม๊ากถึงมากที่สุด Over supply ในทุกพื้นที่ ถ้าเป็นคอนโดใหม่ในย่านที่ใช่ก็อาจจะโชคดีปล่อยเช่าได้ แต่จะให้ดีต้องดูปีที่ 2 และ ปีที่ 3 เพราะถ้าในย่านนั้นมีตึกใหม่เกิดขึ้นอีกคุณผู้เช่าก็มีโอกาสที่จะย้ายไปตึกที่ใหม่กว่าสดกว่า นอกจากนี้ภายในตึกเดียวกันถ้าเป็นตึกที่มีห้องที่ปล่อยเช่าอยู่มาก สิ่งที่ตามมาก็คือสงครามราคาหั่นราคา เรียกว่าเอาให้ตายกันไปข้างหนึ่งเลยครับ

แล้วที่คอนโดที่ลดราคากันอยู่น่าโดนไหม??? ถ้าซื้ออยู่เองถือว่าเป็นโอกาสดีครับ มีหลายๆโครงการราคาน่าสนใจ แต่ถ้าซื้อลงทุน เต้ว่าเหนื่อย Golden Age ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมันผ่านไปแล้วครับ อย่างไรก็ตามถ้าใครอยากกระจาย Port การลงทุน อยากจะมีคอนโดบ้างเอาจริงๆก็พอซื้อได้ในบาง Location นะครับ โดยคอนโดที่จะซื้อควรจะมีสิ่งเหล่านี้ครับ

Lifestyle

จริงอยู่ที่รถไฟฟ้าถึงแม้จะมีสเตชั่นมากมาย แต่ก็มีแค่บางสเตชั่นที่ มี Lifestyle เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือ Community Mall สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งอำนวนความสะดวกที่จะทำให้สเตชั่นที่มีสิ่งเหล่านี้น่าสนใจขึ้น

River 

กี่ยุคกี่สมัยคอนโดริมน้ำยังไงก็ขายได้ครับ ถ้าได้คอนโดริมน้ำพ่วงมาด้วยรถไฟฟ้าใกล้หรือหน้าโครงการ คอนโดเหล่านี้จะน่าสนใจมากเป็นพิเศษ แต่ในความหมายของเต้คือ Riverfront นะครับ ไม่ใช่ Riverview 

Interchange 

สเตชั่นเยอะจริง แต่ก็ไม่ทุกสเตชั่นจะมี 2 สถานีใน Location เดียวกัน อย่างไรก็ตามเต้ให้น้ำหนักสถานีที่อยู่ในเมืองมากกว่าสถานที่เป็น Interchange ที่อยู่นอกเมืองนะครับ

ถ้าให้เต้เรียงน้ำหนักความน่าสนใจคอนใน 3 กลุ่มนี้ ถ้าเต้จะลงทุน เต้ให้ คอนโดใกล้ห้างมีความน่าสนใจอยู่ที่ 45% คอนโดริมแม่น้ำอยู่ที่ 35 และท้ายสุดคอนโดที่อยู่ใกล้สถานี Interchange อยู่ที่ 20% ถ้าคอนโดไหนได้องค์ประกอบ 3 อย่างนี้ครบหมดหรือว่าได้ 2 ใน 3 ถือว่าเป็นคอนโดที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตามอีกหนึ่ง Factor ที่ต้องนำมาพิจารณาก็คือ ราคา เพราะถ้าราคามหัศจรรย์มากเกินไป ความน่าสนใจก็จะลดลงครับ ก็ประมาณนี้นะค๊าบสำหรับการเขียนแบบมีสาระหลังจากไม่ได้เขียนมานาน เอาจริงๆถ้าจะให้ลงลึกกว่านี้อีกก็ได้ เช่น ถ้าคอนโดใกล้ห้างแล้วเป็น Low rise น่าซื้อไหม อยู่ติด Community Mall หรือติด Interchange เลยทำไมราคาไม่ไป เอาจริงๆมันมี Factor เยอะมากกว่านี้ครับ วันนี้เขียนให้เป็น Idea สำหรับใครที่ไม่มีความรู้เลยมาอ่านให้พอมี idea ในการซื้อ ถือว่าเป็นการแชร์ประสบการณ์ละกันนะครับ ความจริงแล้วตอนนี้ก็มี Model ใหม่ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เต้ขอลงไปเล่นเองก่อนถ้า Work จะเอาเรื่องราวมาเขียนต่อให้อ่านกันนะค๊าบ สำหรับวันนี้พอแค่นี้ก่อนละกันค๊าบ 🙂

แสดงความคิดเห็น