ซื้อคอนโดลดราคาอย่างไรไม่ให้เจ็บตัวในแบบฉบับของ NEWBANGKOKCONDO

วันที่โพสต์: 14/04/2020

ตอนนี้ Developer แทบทุกเจ้าแข่งกันลดราคาอย่างรุนแรงและน่ากลัว อย่างไรก็ตามการซื้อคอนโดนั้นไม่เหมือนการซื้อครีมทาหน้า เพราะมันจะผูกพันกับเราไปอีกนาน ถ้าซื้อผิดชีวิตอาจดับได้ วันนี้เต้จะมาขอแชร์ประสบการณ์ในการซื้อคอนโดลดราคา ว่าซื้ออย่างไรให้ชีวิตไม่ดับ โดยเต้จะขอโฟกัสไปที่โครงการ Ready to move นะครับ เพราะโครงการเหล่านี้ ณ ช่วงเวลานี้ลดโหดมากมาย 


ก่อนที่จะเข้าไปที่บทความ เราต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า ทำไมบางโครงการถึงยังขายไม่หมดสักที ซึ่งในหลายๆโครงการตั้งอยู่บน Location ที่ดีโดยเต้จะขอสรุปดังนี้ครับ


1. เปิดขายกันหลายโครงการในย่านเดียวกัน

จุดสังเกตุในข้อนี้ก็คือ ส่วนใหญ่แล้วจะพบได้กับโครงการในรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เนื่องจากส่วนต่อขยายนั้นพื้นที่ว่างเปล่าจะเหลือค่อนข้างมาก ดังนั้นพอรถไฟฟ้าจะเริ่มมีการพัฒนา เหล่า Developer ก็จะกระโจนไปซื้อที่ดินและเปิดโครงการพร้อมๆกันและเสร็จไล่ๆกัน ทำให้เกิดภาวะ Over supply กันไปในย่านนั้น อย่างไรก็ตามถ้าเกิดใน Location ดีหน่อย การ Absorb ก็จะเร็วหน่อย แต่ในบางพื้นที่ก็คงจะต้องรออีกนานแสนนาน

2. ตั้งราคาสูงเกินความเป็นจริงมีหลายๆ Developer

ในช่วงเปิดโครงการใหม่เห็นว่ากระแสดีจึงตั้งราคาแบบ Over price อย่างไรก็ตามในหลายๆครั้ง Location ไม่ได้สะท้อนราคาขาย แต่เนื่องจากกระแสที่ดีจึงทำให้ขายได้ แต่พอโครงการแล้วเสร็จเปิดไพ่มาพบว่าที่ซื้อๆกันนั้นมีแต่นักเก็งกำไร ซึ่งไม่ได้ตั้งใจจะโอน จึงทำให้ของหลุดกลับมาขายในตลาดใหม่ โดยราคาใหม่ที่ลดแล้วนั้นได้สะท้อนราคาที่แท้จริงมากยิ่งขึ้น 

3. Location ไม่เป็นที่ยอมรับ

ในความหมายของเต้ก็คือในบางสายของรถไฟฟ้า หรือบางสถานี ราคาบ้านกับคอนโดห่างกันไม่มาก ดังนั้นหลายๆคนเห็นราคาขายของคอนโดแล้ว คิดว่าเพิ่มเงินอีกนิดได้บ้าน ดังนั้นหลายๆคนจึงเปลี่ยนไปมองบ้านมากกว่าคอนโด ทำให้คอนโดขายไม่ออก โดยปัญหานี้เราจะพบได้จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 

4. Developer No name

ในส่วนนี้ก็ถือว่าเป็นปัญหา เนื่องจากหลายๆคน ตัดสินใจซื้อโครงการจาก Brand ดังนั้น Developer รายไหนไม่ดังคนไม่รู้จักก็มีโอกาสที่จะขายโครงการได้ยากกว่า ซึ่งในหลายๆครั้งบาง Brand หรือบาง Developer มีความรับผิดชอบมากกว่าโครงการในระดับมหาชนเสียอีก

5. โครงการที่มีความฉาวโฉ่ 

ในส่วนนี้ต้องมีประสบการณ์และต้องติดตามกันนิดนึง เนื่องจากบางโครงการหรือ Developer บางรายมีประวัติฉาวโฉในวงกาล ดังนั้นถ้าใครหลงซื้อไปอาจเจ็บจนตัวตายก็เป็นได้

6. ความไม่สัมพันธ์ของราคากับสิ่งที่ได้

พูดง่ายๆว่าขายของแพง แต่ Spec ของห้องและส่วนกลางไปไม่ถึง นอกจากนี้ Location ก็มีความสำคัญมากต่อการตัดสินใจในด้านราคา อย่างไรก็ตามถ้าลดราคาแล้วโครงการเหล่านี้ถ้าอยู่ใน Location ที่ดีมักจะขายได้ค่อนข้างรวดเร็ว

นี่ละครับสาเหตุหลักๆที่ทำให้โครงการขายไม่หมดสักที แล้วเราจะตัดสินใจเลือกโครงการไหนอย่างไรในช่วงที่ทุก Developer ลดราคา สิ่งไหนที่เราควรพิจารณาบ้าง

1. พิจารณา Developer 

คำว่าเลือก Developer นั้นอาจจะไม่เพียงพอ ถ้าเราลงไปให้ลึกกว่านี้ เราต้องดูที่ทีมพัฒนาโครงการเลยครับ ในหลายๆบริษัทจะมีหลายทีมที่พัฒนาโครงการ บางทีมดี บางทีมแย่แม้จะอยู่ในบริษัทเดียวกัน ดังนั้นในหลายๆครั้งแค่ชื่อ Developer ยังไม่พอต่อการตัดสินใจ

2. ไปที่โครงการ

เนื่องจากบทความนี้เราเน้นโครงการที่เสร็จแล้วการไปโครงการเป็นเรื่องที่สำคัญมาก โดยจุดประสงค์ในการไปก็คือไปให้ได้เห็นของจริง โดยเฉพาะโครงการที่เสร็จมาแล้วหลายๆปี ยังไงก็ขายไม่หมด ยิ่งต้องดูให้ดี แนะนำให้ดูภาพของโครงการที่แล้วเสร็จไม่นานก่อนเข้าไปที่โครงการจริง จุดประสงค์คือเพื่อเปรียบเทียบงานส่วนกลางว่ามีการดูแลดีแค่ไหน บางตึกพึ่งเปิดตึกมาไม่ถึง 1 ปี แต่สภาพตึกนั้นเหมือนตึกอายุหลายปีก็มีให้เห็นอยู่ทั่วไป การที่ส่วนกลางโทรมก่อนเวลาอันควร อยากให้คิดนิดนึงครับว่า กรรมการ นิติ หรือ Developer อาจมีปัญหา คำถามคือแล้วเราอยากจะไปอยู่ในปัญหานั้นไหม

3. โครงการที่ขายนานเกินไป

บางโครงที่เห็นว่าลดราคาแหลกราน ถ้ามองย้อนกลับไปนับจากเวลาที่ตึกสร้างเสร็จสิริอายุแล้วมากกว่า 5 ปี ตึกเหล่านี้ต้องดูดีๆ เพราะอาจมี Something wrong อยู่ภายใน และ Something เหล่านั้นอาจจะทำให้เราน้ำตาตกได้ ดังนั้นพึงระวังแม้จะขายถูกแค่ไหนก็ตาม

4. ดูบริการหลังการขาย

ในส่วนนี้ถ้าตาสีตาสาก็จะโหดนิดนึง เพราะไม่รู้ว่าเจ้าไหนดี เจ้าไหนแย่ อย่างไรก็ตามบทความนี้ไม่ได้จะโจมตีใครดังนั้นขอไม่ขอพาดพิงบริษัทไหน แต่เท่าที่เคยเห็นมา แจ้งซ่อมเดือนนี้ มาซ่อมเดือนหน้ามันก็มีให้เห็นนะจ๊ะ หรือเงื่อนไขการซ่อมแบบแปลกๆก็มีให้เห็น เช่น เราจะซ่อมเรื่องงานผนังแตกร้าวให้แค่รอบเดียวก่อนหมดประกัน ดังนั้นถ้าอยู่ไป 1 เดือนแล้วผนังร้าว เราก็อยู่แบบร้าวๆไปอีก 11 เดือน หรือ 23 เดือนนะค๊าบ

5. Sold as seen

คุยกันให้ดีๆว่าห้องนี้หลังจากซื้อแล้วจะซ่อมให้ไหม หรือว่าขายตามสภาพเคยมีเคสมาถึงผมแล้วว่าหลังจากโอนแล้วโครงการไม่ซ่อมให้ เพราะเป็นการขายห้องตามสภาพ ดังนั้นถ้าโครงการจะให้โอนก่อน จะต้องมีการระบุไปเลยว่าจะซ่อมห้องเสร็จเมื่อไหร่ ถ้าไม่เสร็จแล้วจะชดเชยอะไร เอาให้ชัดเอาให้เคลียร์ เอาจริงๆนะโอนเดือนนี้ อีก 3 เดือนได้เข้าอยู่ก็มีให้เห็นมาแล้วนะ บริษัทใหญ่ๆด้วย ดังนั้นคุยกันให้ชัดๆเคลียร์ก่อนโอนนะครับ

6. Developer ที่ฟ้องลูกบ้าน

มีจริงและมีหลายโครงการด้วย การที่ลูกบ้านถูก Developer ฟ้อง ปัญหามักมาจากตัวโครงการที่มีปัญหาจึงทำให้เกิดการไขว้กันระหว่างลูกบ้านและ Developer ดังนั้นก่อนซื้อเช็คนิดนึงว่าโครงการที่เราจะซื้อมีเรื่องอะไรประมาณนี้หรือเปล่า เราคงไม่อยากเอาตัวเราไปอยู่ท่ามกลางปัญหาใช่ไหมครับ

7. ดูงบการเงิน

ถ้างบการเงินของตึกมีปัญหารายรับน้อยกว่ารายจ่าย หรือพูดง่ายๆก็คือการเงินติดลบ โครงการเหล่านี้ควรหลีกเลี่ยง เพราะโครงการไหนมีปัญหาการเงินโครงการนั้นจะมีปัญหาตามมาอีกมากมาย

8. นิติ

ถ้ามีนิติที่ดีก็เป็นการการันตีได้นิดๆว่าโครงการนั้น น่าจะไปได้ดีระดับหนึ่งถึงจะไม่ 100% ก็ตาม

ก็ประมาณนี้ละครับ โดยเต้ขอกล่าวสรุปสั้นๆว่าความถูกไม่ใช่บทสรุปของทุกสิ่ง บางโครงการขายมาครึ่งทศวรรษก็ยังขายไม่หมด เรื่องพวกนี้น่าคิดนะ เราๆโดยเฉพาะ Investor ถ้าซื้อไปแล้วแน่ใจเหรอว่าจะขายกันได้ เกมนี้ต้องมองกันให้ไกลๆและนานๆ เพราะนาทีนี้ซื้อปุ๊ปไม่ได้ขายได้ปั๊ปเป็นแน่…อย่าหลงตาม Influencer ที่เชียร์กันขาดใจ ลองไปแอบกระซิบถามพี่ๆ Influencer กันดูครับว่า “พี่จ๊า พี่จ๊า Developer ที่เชียร์กันว่าถูกแสนถูกทำไมพี่ไม่ซื้อละจ๊า” หรือ “พี่ๆกล้าซื้อหรือเคยซื้อกับ Developer เหล่านี้บางไหม หรือเคยโอนกันไหมจ๊ากับ Developer ที่พี่ๆพูดถึง” ถ้าเค้าตอบอย่างจริงใจ อาจจะมี Surprised อะไรใหม่ๆที่เราคาดไม่ถึงก็เป็นได้ ก็ประมาณนี้ละค๊าบสำหรับอีกหนึ่งบทความที่มีความยาวพอสมควร ถ้าชอบฝากกด Like เพจ หรือช่วยแชร์ด้วยนะค๊าบ

แสดงความคิดเห็น